به منظور تسهیل مهاجرت معکوس اقشار مختلف جامعه، در این واگذاری شرط سکونت ۵ سال لحاظ نخواهد شد و وزارت راه و شهرسازی مجاز است واگذاری را به صورت ۹۹ ساله انجام دهد. فراتر از نکات مثبت و مترقی قانون مانند تمرکز‌زدایی و توجه به شهرهای کوچک و متوسط، توجه به اراضی زراعی و باغات و تشویق به مهاجرت معکوس باید از منظر فنی نیز مورد بررسی قرار گیرد که این قانون با توجه به نیاز فعلی و همچنین ظرفیت اجرایی و اقتصادی امکان تحقق دارد.

با توجه به آنکه کشور ۱۶۴۸۱۶۹ کیلومتر مربع مساحت دارد طبق این قانون باید قریب به ۳‌میلیارد و ۳۰۰‌میلیون مترمربع معادل ۳۳۰ هزار هکتار به فضای سکونتی کشور اضافه شود. جالب آنکه در حال حاضر محدوده تمامی شهرهای مراکز استان‌ها ۳۷۰ هزار هکتار است و تقریبا معادل پهنه ۳۱ مرکز استان باید به پهنه سکونتی کشور اضافه شود. این مقدار ۶ برابر پهنه تهران، ۱۰ برابر مشهد و ۱۵برابر تبریز خواهد بود. طبق استاندارد‌های شهرسازی ۵۰درصد از پهنه‌های الحاقی به زمین مسکونی (زیربنای مسکونی و محوطه مسکونی)، ۲۵درصد معابر، ۱۰درصد فضای سبز و ۱۵درصد به خدمات شهری اختصاص خواهد یافت. از آنجا که در قانون مقید شده است که تراکم ۶۰ نفر در هکتار رعایت شود، الگوی توسعه مسکن به صورت واحدهای یک طبقه و ویلایی خواهد بود.

مطابق قوانین شهری، ۶۰ درصد از زمین‌های مسکونی به زیربنا و ۴۰ درصد به محوطه اختصاص خواهد یافت. با این تفکیک ۹۹۰‌میلیون مترمربع به زیربنای مسکونی کشور اضافه خواهد شد و ۶۶۰‌میلیون مترمربع محوطه‌سازی فضای مسکونی خواهد بود. ۸۲۵‌میلیون مترمربع معادل ۲۵ درصد از کل به معابر، ۳۳۰‌میلیون متر مربع معادل ۱۰ درصد به فضای سبز و ۴۹۵‌میلیون مترمربع معادل ۱۵ درصد به خدمات روبنایی مانند خدمات شهری اداری، تجاری، آموزشی و… اختصاص خواهد یافت. این سطح از زیربنای مسکونی معادل ۸‌میلیون مسکن جدید خواهد بود یعنی فقط در شهرهای کوچک و متوسط بیش از ۲۴‌میلیون جمعیت جدید ساکن شود بدون محاسبه رشد جمعیت کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ. در افق چه سالی ما به چنین جمعیتی خواهیم رسید، شاید دهه‌ها طول بکشد.

درحالی‌که هدف‌گذاری کمی برنامه هفتم ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور اعم از کلان‌شهرها، روستاها، شهرهای کوچک مسکن خصوصی حمایتی یا بافت فرسوده است، این طرح ظرفیت ساخت سالانه یک‌میلیون و ۴۰۰ هزار واحد در سال را فقط در شهرهای کوچک و متوسط فراهم خواهد کرد. اگر به صورت حداقلی هزینه هر مترمربع مسکونی ۲۰‌میلیون تومان، هزینه هر مترمربع کاربری‌های شهری و خدمات روبنایی ۲۵‌میلیون تومان، هزینه هر مترمربع معابر همراه با روشنایی، تاسیسات و جداول و… ۲‌میلیون تومان، هزینه هر مترمربع فضای سبز ۴‌میلیون تومان و هزینه هر مترمربع محوطه مسکونی ۵‌میلیون تومان باشد به این ترتیب معادل:

۱۹۸۰۰همت هزینه ساخت زیربنای مسکونی، ۳۳۰۰همت محوطه مسکونی، ۱۶۵۰ همت معابر، ۱۳۲۰ همت فضای سبز و ۱۲۳۷۵ همت برای خدمات روبنایی و سرانه‌های شهری، به منابع مالی نیاز هست. بنابراین ساخت ۲دهم درصد از مساحت سرزمین و اضافه کردن آن به سکونتگاه‌های کشور، به همراه خدمات وابسته به آن بیش از ۳۸ هزار همت منابع مالی نیاز دارد.برای درک بزرگی منابع مورد نیاز این طرح، این رقم بیش از ۳برابر نقدینگی کشور، تقریبا معادل کل تولید ناخالص داخلی کشور و همچنین معادل فروش ۱۵ تا ۲۰ سال صادرات نفت کشور است.

هرچند که با توجه به توصیه واگذاری ۹۹ ساله، وابستگی قانون به منابع عمومی به راحتی قابل جایگزینی هم نخواهد بود اما اقتصاد کشور تکافوی چنین بلند پروازی‌ای را نمی‌دهد. درحالی‌که بودجه عمرانی کشور تنها ۴۰۰ هزار‌میلیارد تومان است نمی‌توان چنین انتظاری از دولت برای تامین مالی خدمات زیربنایی و روبنایی داشت.

ممکن است عنوان شود این زمین برای دهه‌های متمادی است؛ که با توجه به سرعت تحولات اقتصادی و اجتماعی اضافه کردن زمین طی ۵ سال برای دهه‌های آتی امری غیرضروری است. مسلما در بازه زمانی ۵ ساله هم امکان تهیه طرح‌های توجیهی و توسعه شهری برای این حجم از زمین وجود نخواهد داشت و تغییر مورفولوژی شهرها و تهدید بدقوارگی از بزرگ‌ترین معضلات کشور در صورت اصرار به اجرای این قانون خواهد بود.

رویکرد عرضه زمین، توجه به مهاجرت معکوس، شهرهای کوچک و میانی همه از سیاست‌های خوب و قابل دفاع است اما بلندپروازی و هدف‌گذاری‌های بدون پشتوانه‌های محاسباتی می‌تواند اهداف سیاستی دیگر را تحت‌الشعاع قرار دهد. آنچه مسلم است اینکه این حکم از برنامه هفتم با توجه به ظرفیت و منابع اقتصادی موجود کشور امکان تحقق ۱۰۰ درصدی ندارد اما با همکاری دولت و مجلس می‌توان با بازنگری، شرایط معقول‌تری برای اجرای این حکم به تصویب رساند.

تاریخ : ۱۴۰۴/۰۸/۱۰